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プロジェクト遂行の難題: どのような方法が効果的ですか?
セキュリティ管理は と提携しています、国際施設管理協会 (IFMA) の出版物。職場の主要なトピックと戦略に関する関連記事をお届けします。
適切なプロジェクト実施方法を選択することは、プロジェクトの目標を達成するために不可欠なステップですが、過小評価されがちです。これは、資本プロジェクトを進めることを決定した直後に行われます。
建物の所有者や施設管理チームにとって、設計スケジュールの決定や予算の設定から、下請け業者を導入する時期の選択に至るまで、あらゆるマイルストーンにおいて、建設の主要な側面の責任者を把握することは不可欠です。
過去 10 年間、ビル所有者が画一的なアプローチが常に効果的であるとは限らないと認識したため、代替のプロジェクト実施方法が普及してきました。従来の設計・入札・施工（DBB）モデルの外では、施工管理者（CM）は最高保証価格（GMP）または規定の金額に基づいて仕事をしており、役割と責任の割り当て方法を決定する際にあまり選択肢がありませんでした。
オーナーの間でますます人気の高いモデルの 1 つはデザイン ビルドであり、これは歴史的にプロジェクト管理のより合理化されたアプローチを約束してきました。その可能性にもかかわらず、設計構築がすべての仕事に適しているわけではありませんが、所有者は、たとえそれが自分の作業範囲に最適でない場合でも、設計のタイムラインを加速するためにこの提供方法を選択することがあります。
リスクを管理し、期限を守る場合、多くの場合、プロジェクトを遂行するための最もシンプルなアプローチが最善です。間違った配信モデルを選択すると、避けられたはずの複雑さが生じる可能性があります。
設計と構築: うまくいくとき、うまくいかないとき
本質的に、設計施工は、オーナーが CM を雇用し、CM が設計チームとそのエンジニアリング コンサルタントと契約し、管理するという納品方法です。クライアントは両方のグループを管理しなくなりました。設計と建設の責任は、合意された料金で請負業者に引き継がれます。
設計施工は、プロジェクト管理能力や建設の専門知識があまりなく（非営利団体など）、ロジスティクスやフェーズが設計やエンジニアリングの考慮事項と絡み合う非常に複雑なプロジェクトに着手しているクライアントにとっては理にかなっています。デザインビルドを利用することで、CM がそれらの責任を引き受けるので、オーナーのチームがその責任を負う必要がなくなります。
設計施工が適切なもう 1 つの例は、以前に更新されたエリアに合わせて近代化される既存スペースの改修など、現地の許可要件に準拠するためだけに文書化が必要となる、技術的に単純なプロジェクトです。実際の設計は必要ないため、設計施工を選択すると、施設管理チームは既存の仕上げを CM に合わせる任務を負った建築家にプロジェクト管理を委任することができます。広範な文書化や建築システムの調整を必要とせず、設計施工によりプロセスが簡素化され、建築家は許可のための最低限の文書化に集中できます。
設計、構築が合理的であるシナリオは他にもありますが、クライアントは代替の配信方法を使用できません。たとえば、一部の防衛企業は両当事者と個別の契約を結ぶ必要があり、それらを組み合わせることは許可されていません。
設計施工が適切ではない 2 番目のシナリオは、クライアントが単に CM に建築家との関係を処理してもらいたい場合であり、通常は予算超過や設計のクリープに関する問題です。このような状況では、オーナーのプロジェクト マネージャーや堅牢な事前建設段階の方が、クライアントの重要な優先事項に対処することと、事前建設がうまくいかなかった場合に実際の建設が始まる前にクライアントに CM を変更する機会と柔軟性を与えるという点で、はるかに意味があります。
建設前の影響
建設前は、ほとんどの商業請負業者が提供する作業フェーズですが、クライアントが常に利用するとは限りません。この段階では、所有者、所有者のプロジェクト マネージャー、建築家、CM、主要な下請け業者が、実際の建設が始まる前に予期せぬ事態や潜在的な障害を排除するために、設計中にプロジェクトのロジスティクス、スケジュール、予算を計画する機会が提供されます。
これらのプロジェクトは複雑ですが、設計施工モデルと比較して、クライアントにはプロジェクト管理スタッフまたはオーナーの代表者がいて、仕事の複雑さやコンサルタントとの関係すべてに対処できるように支援してもらえます。
たとえば、医療および防衛のクライアントは通常、すべてのシステムが既存のスペースのどこに存在するかを知りたいと考えており、次の施設責任者が以前の改修または新規建設プロジェクトで何が行われたかを詳細に確認できるようにするための広範な文書が必要になります。ここでの優先事項は、設計チームの継続性と、クライアントの建物またはキャンパスの隣接エリアにおける将来の資本プロジェクトのロードマップを提供することです。
CM がデザイン チームを管理するデザイン ビルドを使用しないことで、クライアントはポートフォリオ全体でデザインの整合性を維持しながら、将来のプロジェクトで別の CM を選択できる柔軟性が得られます。ただし、予期せぬ事態を排除し、スケジュールを維持し、予算を管理するために、建築家、エンジニア、CM 間の緊密な作業を可能にするためには、建設前が依然として不可欠です。
設計施工の納品は単なる契約管理の手段であることを覚えておくことが重要です。それは驚きを排除したり、CM に建築家と同じ認識を持ってもらうのには役立ちません。建設前サービスは、チーム全体の調整を促進するように設計されています。したがって、これが優先事項である場合は、建設前フェーズを主導する CM を雇うことがリソースを有効に活用でき、プロジェクト全体で時間とコストの両方を節約できる可能性があります。
建設前の時間と費用を節約
事前建設の最も重要な利点は、プロジェクトの存続期間全体にわたって、潜在的に多額の費用を節約できることです。建設前サービスには手数料がかかりますが、通常はコスト削減により、この投資には価格に見合う価値があります。
建設前の費用は、通常、プロジェクト全体の予算と比較すると微々たるものです。建設前サービス料金は、サービスの規模、複雑さ、程度に応じて大きく異なります。しかし、一般に、建物の所有者は、建設前サービス料金がプロジェクトの総コストの 0.5 パーセントから 5 パーセントの範囲であると予想できます。プロジェクトが大規模になるとパーセンテージは低くなり、その逆も同様です。ほとんどの場合、潜在的な予期せぬ状況を回避したり、請負業者の意見を取り入れて高品質の設計文書を作成したりすることに関連するコスト削減により、投資を十分に相殺できます。さらに、建設前サービスに携わるチームは、多くの場合、プロジェクト チームが現場に動員される前にコスト削減を実現するためのコスト管理措置を実装できます。
CM に対するチーム管理の責任を裁定するには、設計・施工プロジェクトが唯一の方法であるという思い込みがよくあります。建設前は、契約の処理や適切な業者の選択に煩わされることなく、建物の所有者や施設管理者が自由に使えるもう 1 つの手段であり、最も適格なラインナップを入手できます。建設前は、請負業者が下請け業者や特定の貿易サービスを事前に審査し、所有者や建築家と話し合いながら最終的な選択を決定するのに最適な時期です。
最後に、建設前段階は、現場および建設可能性の評価とともにバリュー エンジニアリング サービスを実行するのに理想的な時期です。これらの重要なタスクは、チームの主要分野間の連携を強化し、予想予算に対してプロジェクトの実行可能性を確保するのに役立ちます。建設前の段階で各チームメンバーを話し合い、プロジェクトの早い段階で対処しなければ、予算やスケジュールに重大な影響を与える可能性がある重要な詳細を解決することで、最終的に選択する配信モデルに関係なく、建物の所有者と施設チームは大きな利益を得ることができます。
建設前や設計施工が解決策ではない場合
従来の DBB モデルが最も合理的なシナリオがあります。このアプローチでは、設計が完了した後に建物所有者が CM 入札を募ります。
DBB の適切な使用方法は、設計チームを管理するプロジェクト管理者または所有者の代表スタッフがいる所有者であり、プロジェクトの種類が比較的単純であることです。つまり、建設のロジスティクス、スケジュール、段階が設計プロセスに影響せず、コストが比較的よくわかっている (例: 1 階のオフィス内装)。
さらに、DBB を使用すると、クライアントは CM またはその下請け業者が参加する前に、完全に開発された建設図書を作成することができます。これは、設計が完了する前のプロジェクトの早い段階で所有者が CM を選択し、場合によっては下請け業者を選択する必要がある事前建設プロジェクトと比較したものです。 CM を早期に固定することは、物流やスケジュールを管理するのに役立ちますが、下請け業者の選択が早すぎてすべての購買力を失うため、所有者は契約上、より高い価格を支払う義務を負う可能性があります。
結論
設計・入札・施工 (DBB) や事前建設が他のプロジェクトで行われるのと同様に、設計・施工はさまざまな種類のプロジェクトにとって理にかなっています。覚えておくべき重要なことは、あるプロジェクトが他のプロジェクトよりも堅牢な事前構築段階からはるかに多くの利益を得るのと同様に、ある配信方法を別の配信方法より選択するのには特別な理由があるということです。目標だけでなく優先順位も理解する プロジェクトの場合、チームが正しい意思決定を行い、プロジェクトの品質と予算管理の両方の面でメリットを生み出す戦略に賢く時間を投資するのに役立ちます。
Aaron Shwom は、Chapman Construction/Design の事前建設ディレクターです。細部にまで目を配るシステム思考の持ち主である Shwom は、複雑な課題を実行可能なソリューションに変換することを専門としています。建設前に対する彼の戦略的なアプローチは、開発プロセスの早い段階でクライアントに価値をもたらし、潜在的な落とし穴を回避し、重要なリソースが投入される前にプロジェクトの実現可能性を確保するのに役立ちます。
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